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En ocasiones, los términos relacionados con las hipotecas nos llenan de dudas, lo que puede ser muy perjudicial a la hora de elegir el préstamo más conveniente para nuestra economía familiar. Aquí te informamos detalladamente de todo.

Particular
  • Fotocopia del DNI
  • Fotocopia de las 3 últimas nóminas.
  • Fotocopia de la última declaración de la renta.
  • Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean.
Aútonomo profesional
  • Fotocopia del DNI.
  • Fotocopia de la última renta y de los pagos fraccionados.
  • Fotocopia del último IVA y de los pagos fraccionados.
  • Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso de IRPF.
  • Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso del IVA.
  • Fotocopia del impuesto sobre actividades económicas, (IAE).
  • Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean.
Documentación adicional
  • Fotocopia de la escritura de la vivienda que se desea adquirir.
  • Contrato de compraventa (si se posee).
  • Recibo de contribución (IBI) si existe (si no es de nueva construcción) de la   vivienda a adquirir.
  • Si tiene tasación del bien, apórtela.
1. Solicitud
Una vez que hayas decidido el importe y el plazo de tu préstamo sólo tendrás que rellenar los campos del formulario de solicitud y en ese mismo momento te diremos si queda autorizado.
2. Solicitud, tasación y verificación
Es necesario conocer el valor de tasación de la vivienda a hipotecar y la situación registral de la finca. Para ello, un experto de una empresa tasadora independiente visitará el inmueble y elaborará el informe de tasación. Al mismo tiempo se solicitará al Registro de la Propiedad una nota simple de las fincas para comprobar su inscripción, la titularidad registral y las cargas que pudiera tener.
3. Envío de documentación
Para contrastar los datos del estudio y poder continuar con la tramitación del préstamo y de la compra, deberás aportarnos la documentación mínima requerida que te solicitaremos según tu caso. Nosotros te enviaremos un mensajero a la dirección que nos indiques, para recoger esa documentación.
4. Presentación de tu asesor hipotecario
Cuando hayamos recibido tu solicitud a través de Internet, un experto hipotecario de la entidad se pondrá en contacto contigo para presentarse. Esta persona coordinará la operación, y además te orientará, asesorará y ayudará siempre que lo necesites a lo largo de todo el proceso. En todo momento estarás informado de la situación de tu préstamo y de todas las cuestiones que vayan surgiendo relativas al mismo.
5. Resultado verificación y valor de la tasación
Realizadas las correspondientes comprobaciones registrales y la tasación de la vivienda, te informaremos del resultado. Si sobre la finca existieran hipotecas previas, otras cargas a cancelar o cualquier otra circunstancia, también te informaremos de ello y realizaremos las gestiones oportunas para resolverlo antes de la firma.
6. Comprobación documentación
Cuando recibamos la documentación que nos aportes, procederemos a contrastarla con los datos previamente informados por ti en la solicitud, y si todo es correcto se continuará con el proceso.
7. Oferta vinculante
Te enviaremos la oferta vinculante del préstamo, que recogerá todas las condiciones económicas y clausulado de la escritura que se va a firmar con posterioridad ante Notario. Deberás leer esa oferta para comprobar que todo es conforme a lo pactado y si es así, firmar la misma.
8. Preparación de escrituras - Cita firma
Tu asesor se pondrá en contacto contigo para determinar la fecha de la firma de escrituras ante Notario. Una vez elegida la fecha, tu asesor coordinará contigo el resto de la operación: importe y forma de pago de la vivienda, provisión de fondos para gastos, así como la documentación a aportar el mismo día de la firma.
9. Firma de escrituras
En la fecha y lugar programados se firmarán ante Notario* las escrituras de compraventa y de préstamo. A este acto tendrán que acudir los vendedores (todos los titulares registrales), los compradores (titulares del préstamo) y los representantes de la entidad.
*El Notario comprobará la titularidad y cargas de la vivienda y apreciará la legalidad de las condiciones del contrato. Da constancia fehaciente a la celebración del contrato y a la fecha del mismo y actúa con independencia e imparcialidad respecto a las partes.
10. Inscripción en el riesgo
El gestor de tu operación se ocupará de recoger ambas escrituras en el Notario, liquidará los Impuestos correspondientes y las presentará en el Registro de la Propiedad para su inscripción. Una vez estén inscritas, tú recibirás en tu domicilio el original de tu compra y la copia del préstamo, junto a todas las facturas abonadas por cuenta tuya, así como la liquidación final de tu provisión de fondos practicada por el gestor.
Esta es la documentación que debes aportar para gestionar tu préstamo hipotecario.

Las entidades financieras suelen pedir la siguiente documentación:

- Fotocopia del DNI.

- Fotocopia de las 3 últimas nóminas.

- Fotocopia de la declaración de la renta.

- Si eres autónomo, los pagos fraccionados a cuenta del impuesto sobre la renta y los pagos trimestrales del IVA, así como la declaración anual de este último impuesto.

- Fotocopia de los recibos de contribución de sus propiedades.

- Fotocopia de la escritura del préstamo hipotecario actual. Tu entidad está obligada a facilitártela. En caso de que te pongan pegas, vale una nota simple extensa del Registro de la Propiedad.

- Últimos tres recibos pagados de tu préstamo hipotecario a fin de que la entidad compruebe el pago puntualmente.

- Si dispones de la tasación, apórtala.

1. Solicitud
Con los datos de tu préstamo actual y según el tipo de operación que se ajuste a tus necesidades: subrogación o subrogación más novación, tendrás que cubrir el formulario de solicitud y en ese mismo momento te comunicaremos si quedas autorizado. Pero si tu préstamo actual cumple las condiciones de subrogación automática ni siquiera tendremos que realizar un estudio previo y sólo nos tienes que facilitar algunos datos.
2. Solicitud, tasación y verificación
Es necesario conocer el valor de tasación de la vivienda a hipotecar y la situación registral de la finca. Para ello, un experto de una empresa tasadora independiente visitará el inmueble y elaborará el informe de tasación. Al mismo tiempo se solicitará al Registro de la Propiedad una nota simple de las fincas para comprobar su inscripción, la titularidad registral y las cargas que pudiera tener. Para el caso de subrogación automática (requisitos subrogación automática) no habrá que hacer tasación si el importe es inferior a veinticinco millones, siempre y cuando nos aportes copia del certificado de tasación del inmueble realizada por tu entidad actual.
3. Envío de documentación
Para contrastar los datos del estudio y poder continuar con la tramitación de tu operación, deberás aportarnos la documentación mínima requerida que te solicitaremos según tu caso. Nosotros te enviaremos un mensajero a la dirección que nos indiques, para recoger esa documentación. En subrogación automática no tendrás que aportar documentación acreditativa de ingresos ni de renta.
4. Presentación de tu asesor hipotecario
Cuando hayamos recibido tu solicitud a través de Internet, un experto hipotecario de la entidad se pondrá en contacto contigo para presentarse. Esta persona coordinará la operación, y además te orientará, asesorará y ayudará siempre que lo necesites a lo largo de todo el proceso. En todo momento estarás informado de la situación de tu subrogación y de todas las cuestiones que vayan surgiendo relativas a la misma.
5. Resultado verificación y valor de la tasación
Realizadas las correspondientes comprobaciones registrales y la tasación de la vivienda, serás informado del resultado. Si sobre la finca existieran hipotecas previas u otras cargas distintas a la hipoteca que se va a subrogar, te informaremos de ello y habrá que proceder a su cancelación antes de la firma.
6. Comprobación documentación
Cuando recibamos la documentación que nos aportes, procederemos a contrastarla con los datos previamente informados por ti en la solicitud, y si todo es correcto se continuará con el proceso.
7. Oferta vinculante
Según la Ley de Subrogaciones del Marzo del 94, esta entidad tendrá que emitir una oferta vinculante con las nuevas condiciones de tipo de interés pactadas y que tú deberás firmar. Esta oferta será remitida a la Entidad acreedora actual, para que ésta acuse recibo de la misma. A partir de ese momento existen unos plazos legales que hay que respetar antes de firmar ante Notario la subrogación de su préstamo.
8. Preparación de escrituras - Cita firma
Transcurridos los plazos legales que regula la Ley de Subrogaciones, tu asesor se pondrá en contacto contigo para determinar la fecha y hora de la firma de la escritura de subrogación ante Notario y coordinar la firma contigo.
9. Firma de escrituras
En la fecha y lugar programados se firmarán ante Notario* la escritura de subrogación. A este acto tendrán que asistir todos los titulares del préstamo y de la vivienda, así como los representantes de nuestra entidad. El Notario* se encargará de comunicar, por conducto legal, a la Entidad acreedora actual la subrogación por parte de esta entidad de su préstamo.
*El Notario comprobará la titularidad y cargas de la vivienda y apreciará la legalidad de las condiciones del contrato. Da constancia fehaciente a la celebración del contrato y a la fecha del mismo y actúa con independencia e imparcialidad respecto a las partes.
10. Inscripción en el riesgo
El gestor de tu operación se ocupará de recorger la escritura de subrogación en el Notario, la presentará en el Registro de la Propiedad para su inscripción. Una vez esté inscrita, recibirás en tu domicilio la copia de la escritura de subrogación de tu préstamo, junto con las facturas abonadas por cuenta tuya, así como la liquidación final de la provisión de fondos practicada por el gestor.

Cuando pensamos en comprar una casa tenemos que resolver muchos interrogantes antes de tomar una decisión que va a afectar a nuestro bolsillo y a nuestra comodidad, ya que si pensamos en comprar una vivienda puede tratarse de la inversión más importante de nuestra vida. Pensemos que si compramos una vivienda tenemos que tener una serie de puntos muy claros.

  • Calcular el precio.
  • Elegir un barrio.
  • Orientación de la casa y las calidades de ésta.
  • Toda la información legal que hay que verificar.

El precio es en el que está valorada la vivienda siendo éste proporcional a sus metros cuadrados pero estos se pueden expresar de manera distinta:

Superficie útil: son los metros cuadrados de la vivienda incluidos los balcones.

Superficie construida: son todos los metros cuadrados de la vivienda, patios y conductos de ventilación.

Superficie computable: es la superficie construida más la parte proporcional de portería, escalera y azotea.

Al comprar una vivienda debe asegurarse que está al corriente de pagos comunitarios, impuestos y también si está libre de cualquier tipo de gravamen, hipotecas, embargos judiciales etc. Toda esta información se la facilitarán en el Registro de la Propiedad.

Si la vivienda está afectada por algún plan Urbanístico, las sociedades de Tasación pueden ayudar a conocer la situación Urbanística y proporciona información acerca del inmueble en que se encuentra la vivienda; este es un Certificado expedido por el Ayuntamiento en el que consta la situación Urbanística del inmueble.

La aceptación de las condiciones de compra - venta que se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales que redacta previamente una de las partes. La firma de la escritura pública es el momento cumbre de la compra de la vivienda, y ésta queda inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.

Los gastos que afectan a la compra de una vivienda, vienen determinados por todos y cada uno de los distintos profesionales que intervienen en la operación, estos son los siguientes:

- La Notaría: La participación del Notario es de suma importancia en la operación de compra-venta; por un lado actúa como asesor independiente de las partes, es decir vendedor y comprador y por otra interviene como fedatario público dando certeza y garantía jurídica al contenido de la escritura de compra-venta.

- El Registro de la Propiedad: Actúa en dos fases. En la primera fase, antes de la compra, este expide un documento llamado nota simple informativa que especifica las cargas que gravan la vivienda que se pretende comprar. En la segunda fase, con posterioridad a la compra, registra e inscribe la escritura de compraventa que certifica que Usted es el nuevo dueño de la vivienda.

- El Abogado: Es necesario la intervención de un Letrado en ejercicio para que nos asesore jurídicamente acerca de todos los entresijos que recaen sobre la operación de compra-venta.

- El Gestor Administrativo: Se encargará de retirar, previo pago la escritura de compra-venta de la Notaría, liquidar y abonar los impuestos inherentes a la operación de la adquisición del inmueble.

- Los Impuestos se pagan en la adquisición de una vivienda y estos vienen a suponer, más o menos, entorno al 8% ó 10% del valor de la vivienda.

La documentación necesaria para adquirir una vivienda, ha de aportarse a la Notaría para que posteriormente haga la escritura y es distinta en función de sí la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano.
Vivienda de nueva construcción

La cédula urbanística es el documento expedido por el Ayuntamiento.

La cédula catastral: es el documento expedido por el catastro, recoge el valor catastral trascendente a efectos fiscales como IVA, IRPF etc.

La cédula de habitabilidad: supone la idoneidad de La vivienda para el uso a que se destina.

Vivienda de segunda mano
Último recibo del impuesto sobre Bienes Inmuebles pagado por el vendedor. Escritura original de propiedad. Certificación expedida por el presidente de la Comunidad de propietarios.

El préstamo hipotecario es un préstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crédito, que se encuentra garantizado por un bien inmueble, es decir en el préstamo hipotecario el Banco es el que le permite hacer suya la vivienda. Las cualidades que debe tener el préstamo hipotecario son las siguientes:

- Importe máximo: la cuantía del importe que una entidad le facilita.

- Plazo del préstamo: el plazo puede ser un condicionante ya que un plazo corto implica cuotas más elevadas. Un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles.

- La amortización: es el pago del capital pendiente. La amortización del capital va siendo mayor a medida que avanza la vida del préstamo.

- La cuota: es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. Pueden ser mensual, trimestral, semestral o anual.

- La carencia: se refiere al periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses de ese capital.

El tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que unido al plazo determina lo que usted pagará a lo largo de los años y de la vida del préstamo hipotecario. Los tipos de préstamos son los siguientes:

- Préstamo Hipotecario a tipo fijo: dan una cierta seguridad, si los tipos de interés suben, no se verá afectado, pero tiene un inconveniente y es que si los tipos bajan no podrá beneficiarse.

- Préstamo Hipotecario a interés variable: es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses.

- Préstamo Hipotecario a interés mixto: combinan un período en el que el interés permanece fijo y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado.

- Préstamo Hipotecario de cuota fija: son préstamos a interés variable pero con una cuota de amortización fija.

También en los últimos tiempos se han diseñado por parte de las entidades financieras fórmulas de préstamo más novedosas, como el préstamo abierto, que te permite volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, el préstamo puente, que te permite comprar una vivienda sin haber vendido anteriormente la tuya, el préstamo en divisas, en la que la moneda en la que se concede el préstamo no es el euro pudiendo recoger los beneficios de incrementos de moneda de otros países.

A la hora de comprar una casa y pedir un préstamo, las dudas que surgen son generalizadas, sobre todo en cuanto al tipo de interés que se va a elegir: fijo o variable.

Lo primero que hay que tener claro es la diferencia entre ambos: hablamos de tipo de interés Fijo cuando se aplica un tipo conocido previamente y es el mismo durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, es Variable cuando se aplica un tipo de interés referenciado a un índice que varía a lo largo de la vida de la operación.

Otra tercera vía es la del tipo de interés Mixto, que se trata de mezclar los dos anteriores. Podría decirse que es un préstamo a tipo variable pero con un periodo inicial a tipo fijo superior a un año.

Características de cada préstamo

En función del tipo de interés que se escoja a la hora de pedir el préstamo, las características de éste pueden ser muy distintas:

En el caso de optar por el Interés Fijo, la cuota a pagar mensualmente será siempre constante. La gran ventaja de esto es que ofrece la posibilidad de planificar con certeza la parte de ingresos que vamos a destinar a pagar la mensualidad durante el periodo de tiempo que dure el préstamo. Entre sus inconvenientes hay que destacar la obligación de pagar una mayor comisión de cancelación (hasta un 4%), que en el caso del Variable es del 1%. Esto quiere decir que se encarecerá la opción de cancelar la operación en un futuro, ante la posibilidad de encontrar un crédito más barato. Sin embargo, el gran inconveniente es que las diferentes entidades acostumbran a limitar a 15 años el plazo máximo, frente a los 30 ó 35 años que pueden llegar a ofrecer en préstamos a tipo variable. Esto obliga al cliente que desee pedir el préstamo a muy largo plazo a decantarse por el interés variable.

Por su parte, el Interés Variable ofrece unas condiciones radicalmente distintas. Su principal característica es que cada año, o periodo, se revisará la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia (Mibor, Euribor, Deuda Pública...). Además, al índice se le aplica un diferencial y, en algunos casos, un posterior redondeo al cuartil superior que nos dará el tipo aplicado en cada periodo. Estos préstamos comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial.

De esta forma, cuando se producen variaciones en los tipos, las consecuencias en uno u otro caso son inversas. Así, en el caso de que los tipos suban, el particular que haya elegido un préstamo a tipo fijo se verá beneficiado, no así cuando los tipos bajen. En este último caso, serán los clientes que se hayan decantado por los préstamos a tipo variable los que saldrán ganando.

El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para las hipotecas. Si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente la variación del tipo de interés.

- La tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. La TAE es una referencia para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año.

Los índices de referencia son los siguientes:

Índice de préstamo hipotecario de los bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y está expresado en la TAE.

Índice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro: recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. Se encuentra expresado en la TAE.

Índice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito: engloba los tipos comunicados por los Bancos y las Cajas de Ahorro.

Tipo interbancario europeo a un año (EURIBOR): se define como el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depósitos interbancarios. Es la referencia más habitual actualmente.

Sólo se está obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario. La falta de seguro se considera como infracción grave de la entidad emisora del préstamo hipotecario. Es conveniente cubrir posibles contingencias con seguros como los que a continuación citamos:

Seguro Multirriesgo del Hogar (es una ampliación del seguro de daños mencionado en el párrafo anterior).

Seguro de Amortización del Préstamo (especialmente pensado para que se liquide el préstamo en caso de fallecimiento o invalidez).

Estos seguros no son obligatorios pero algunas entidades financieras los imponen para acceder a condiciones más beneficiosas.

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» Índices hipotecarios

Conoce y compara la evolución de los principales índices de referencia para los créditos hipotecarios: Euribor, Mibor, Deuda Pública...

Referencias
Febrero 2017
Marzo 2017
Abril 2017
Mayo 2017
Variación *
Deuda Pública
0.136
0.179
0.215
0.205
-0.01
Entidades
1.881
1.879
1.906
1.947
0.041
EURIBOR
-0.106
-0.11
-0.119
-0.127
-0.008
MIBOR
-0.106
-0.11
-0.119
-0.127
-0.008
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